Santa Mariana recebe resultados finais dos estudos da Planta Genérica de Valores

Apresentação à gestão municipal detalhou as avaliações de terrenos e construções, a criação de zonas homogêneas e a proposta de atualização da fórmula do valor venal.

A gestão municipal de Santa Mariana acompanhou a apresentação dos resultados finais dos estudos estatísticos que embasam a atualização da Planta Genérica de Valores, a PGV, conduzida em conjunto com o recadastramento imobiliário do município. O encontro reuniu a equipe técnica responsável pelo trabalho e representantes da administração para detalhar a metodologia aplicada e a proposta que segue para análise.

Os estudos foram desenvolvidos conforme as normas ABNT NBR 14653, 14653-1 e 14653-2, que tratam da Avaliação de Bens Imóveis. A referência normativa é o que garante que os valores propostos tenham fundamentação técnica verificável, um ponto sensível quando o assunto envolve tributação municipal e possíveis questionamentos administrativos ou judiciais.

Como os valores foram apurados

A avaliação combinou dois métodos previstos em norma. O método comparativo direto de mercado analisou dados amostrais de transações e ofertas no município, permitindo identificar como os valores se comportam em diferentes regiões da área urbana. Já o método comparativo direto de custos foi aplicado à avaliação das construções, considerando padrões construtivos e características das edificações.

A partir do tratamento estatístico dessa base amostral, foi possível delimitar zonas homogêneas dentro do perímetro urbano e espacializar os valores por metro quadrado dos terrenos. Na prática, isso significa que ruas e bairros com dinâmicas de mercado semelhantes passam a ser agrupados sob os mesmos parâmetros, enquanto áreas com comportamento distinto deixam de ser tratadas de forma uniforme.

A espacialização é o que diferencia uma PGV atualizada de uma planta defasada. Quando os valores não acompanham a realidade do mercado, o município convive com distorções em que imóveis semelhantes recebem tratamentos diferentes e imóveis muito distintos acabam avaliados de maneira parecida.

Novos parâmetros para as construções

Além dos terrenos, foi apresentada a proposta de atualização dos valores das construções. Os parâmetros aplicados foram revisados para ficarem compatíveis com as normas técnicas e com as referências dos institutos do setor, e principalmente para refletirem a realidade do mercado imobiliário local.

Esse ajuste costuma ser decisivo em municípios de porte médio, onde tabelas antigas de valores de construção deixam de representar os custos e os padrões efetivamente praticados na cidade.

O que muda para a gestão municipal

A proposta apresentada pela consultoria técnica reúne quatro frentes: a atualização dos valores dos terrenos, a atualização dos valores das construções, a revisão da fórmula de cálculo do valor venal e a consequente qualificação da apuração do IPTU.

O resultado esperado vai além da arrecadação. Uma base cadastral consistente, associada a valores tecnicamente fundamentados, dá ao município mais segurança jurídica para sustentar seus lançamentos tributários e reduz o volume de contestações motivadas por avaliações desatualizadas.

O trabalho em Santa Mariana também reforça a relação entre recadastramento e PGV. Atualizar a planta de valores sem um cadastro fiel ao território produz resultado parcial, já que o cálculo depende tanto do valor de referência quanto das informações corretas sobre cada imóvel. Quando as duas frentes caminham juntas, a administração passa a enxergar o próprio território com precisão e a tomar decisões com base em dados atualizados.

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